Según el último censo poblacional hecho por el INEC (Instituto Ecuatoriano de Estadística y Censos) aproximadamente 2,7 millones de personas viven en inmuebles alquilados en nuestro país.
Si agregamos inclusive todos los locales, oficinas y terrenos que se arriendan con fines comerciales nos daremos cuenta que los alquileres son parte de la vida de muchas personas.
Por esa razón, hemos decidido escribir este blog sobre los alquileres o arrendamientos, para que puedas tener una idea mucho más clara sobre como llevar un arrendamiento de la mejor forma, y en caso de que existan desavenencias puedas proteger tus derechos.
Todas las relaciones son de inquilinato son bilaterales, es decir que tanto arrendador como inquilino tienen derechos pero también obligaciones.
La clave para tener un buen inquilino radica mucho en la información que se pueda recabar de él previo a dar en arrendamiento el inmueble, pero también las medidas que se adopten para proteger su inversión.
De la misma forma, la clave para alquilar una vivienda, oficina, local comercial, etc y no tener inconvenientes a largo plazo, radica en realizar las averiguaciones sobre la propiedad del inmueble, pleitos legales que pudiera tener y blindar la relación y acuerdos que lleguen las partes.
Se preguntarán ¿cómo logro hacer esto?, siempre sugerimos a nuestros clientes realizar las correspondientes verificaciones crediticias, y de ingresos de sus arrendatarios, así como solicitar los documentos pertinentes de la propiedad en caso de inquilinos, y esto puede ser realizado en conjunto con su abogado, quien le brindará la asesoría y tranquilidad que necesita.
Por otra parte, y de manera complementaria, el redactar un contrato ajustado a los requerimientos de las partes, permitirá asegurar que en caso de inconvenientes la parte que se sienta afectada pueda reclamar sus derechos.
Por eso te damos los siguientes consejos, si eres arrendador:
Siempre es importante preparar un contrato por escrito, sea que exista una gran amistad, familiaridad o lo que sea, conforme pasa el tiempo, lo que pudieren acordar las partes, puede olvidarse, y como dice el dicho las palabras se las lleva el viento. Así que, se ahorrarán inconvenientes a futuro, si establecen todos sus acuerdos en un contrato, que recoja las clausulas de estilo que permitan proteger la relación. La ley de inquilinato prevé que todos los contratos cuyo canon supere el salario básico deberá hacerse por escrito, por lo que evite incumplimientos de la ley.
Además de firmar un contrato, se debe registrar el mismo, desde hace unos años pasó la competencia de registro de los Juzgados de Inquilinato a las Notarías de nuestro país. Esto no sólo dará mayor solemnidad del acto, y estará cumpliendo las disposiciones de la ley, sino además facilitará en caso de una controversia exigir sus derechos en un juzgado.
Salvo los casos expresamente establecidos en la ley de inquilinato, el contrato tendrá una duración mínima de 2 años.
Se sugiere definir la forma de pago, estableciendo una cuenta bancaria del arrendador para cancelar dichos valores, donde se podrá corroborar los efectivos desembolsos del arriendo. De igual manera, es importante fijar una fecha máxima para el pago del canon.
En el mismo sentido, es preferible establecer a que parte le corresponde el pago de alícuotas del edificio o ciudadela si hubiere, servicios básicos etc. De esta forma, quedará claro a quien le correspondía qué en caso de incumplimiento.
Describir y adjuntar fotografías del inmueble y su inventario, estableciendo la condición en la que se da en alquiler y recibe; así como los cuidados y estado que se espera recibir cuando se entregue el bien.
Establecer un depósito en garantía cuya finalidad deberá ser únicamente para reparaciones del inmueble, no cánones impagos.
Definir en el contrato si se acepta subarrendar, así no habrán sorpresas sobre otra persona utilizando el inmueble.
Como inquilinos o arrendatarios te damos también los siguientes consejos:
Revisar la documentación del inmueble, que el arrendador sea efectivamente el propietario o su apoderado. Que no existan litigios ni deudas de servicios que puedan complicar la habitabilidad más adelante del inmueble.
Conversar y establecer fechas reales para los pagos de los arriendos, si es factible los primeros 5 días de cada mes, o hasta el día 20, siempre es preferible iniciar una relación de inquilinato siendo sincero sobre las finanzas.
Inspeccionar cuidadosamente el inmueble a efectos de dejar establecidos los daños que existan, de esta forma cuando se entregue no podrá alegarse que existió negligencia de parte del arrendatario.
Informar los daños que se presenten en el inmueble, tuberías, filtraciones etc. Existen daños que deben correr por cuenta del arrendador, así como en caso de destrucción o daño de una ventana, puerta arreglar rápidamente el daño, ya que eso le corresponde al arrendatario.
Si va a realizar adecuaciones solicitar previamente una autorización al arrendador.
Solicitar recibos de los pagos, para tener la constancia de los mismos. En caso de depósitos o transferencias de cuentas que no sean de propiedad del inquilino dejar constancia del pago y si es posible solicitar un recibo.
Si determinadas situaciones afectaran su economía, es más sencillo conversar con su inquilino para llegar a un acuerdo y desocupar la propiedad, caso contrario la deuda continuará incrementándose, y tener que incurrir en gastos de abogados para que termine dejando el inmueble, con una deuda con intereses y costas procesales altísima es agravar un problema innecesariamente.
Plasmar todos estos puntos en un contrato permitirá que la relación entre las partes quede más clara, y en caso de incumplimientos se podrá utilizar lo acordado como forma de persuadir a la otra parte para que corrija su accionar. En algunas situaciones, el recordar lo establecido puede contribuir a que se restablezca la relación y se cumplan con las obligaciones. Muchas veces, las personas prefieren descargar un contrato de internet o utilizar uno anterior y no establecen correctamente las cláusulas o no siguen las formalidades que corresponden y luego se encuentran imposibilitados en reclamar sus derechos. Siempre es mejor prevenir que lamentar y buscar asesoría preventivamente no cuando el problema ya está generado.
Por otro lado, si los acercamientos directos no permiten un acuerdo, en Castilla & López sugerimos a nuestros clientes llevar a mediación su caso, para buscar una solución amigable, sin embargo, también reconocemos que en el caso de personas que no buscan honrar sus obligaciones en ciertas circunstancias se deberá recurrir a la justicia ordinaria interponiendo una acción a través de un procedimiento sumario.
Si quieres más información o deseas una consulta para analizar tu caso, ponte en contacto con nosotros:
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